서울 아파트 13억 시대, 상속세 폭탄 피하는 현실적인 전략
서울 아파트 평균 가격이 13억 원을 넘어선 지금, 상속세와 증여세는 더 이상 자산가만의 문제가 아닙니다.
부동산 가격 급등으로 중산층 가정까지 상속 분쟁과 세금 부담에 노출되고 있는 상황인데요.
2026년을 앞두고 전문가들이 공통으로 강조하는 해법은 단 하나,
👉 **“가치가 오르기 전에 미리 증여하라”**는 것입니다.
왜 지금 ‘사전 증여’가 중요한가?
상속세와 증여세의 가장 큰 차이는 과세 기준 시점입니다.
- 상속세: 사망 시점의 자산 가치 기준
- 증여세: 증여 시점의 자산 가치 기준
즉, 앞으로 가격이 더 오를 가능성이 높은 부동산이나 주식을 지금 증여하면,
👉 이후 발생하는 가치 상승분에는 세금이 붙지 않습니다.
✔ 예시로 보면
- 현재 20억 원인 재건축 아파트
- 10년 뒤 40억 원으로 상승
→ 미리 증여하면 상승분 20억 원에 대한 상속세(최대 50%) 절감 효과
사전 증여에 유리한 자산은?
전문가들이 꼽는 우선 증여 대상 자산은 다음과 같습니다.
- 재건축·재개발 예정 아파트
- 개발 호재가 있는 토지
- 성장 가능성이 큰 비상장 주식
- 장기적으로 가격 상승이 예상되는 상업용 부동산
이런 자산은 보유 기간이 길수록 상속세 부담이 눈덩이처럼 커질 수 있습니다.
“자녀 태도가 바뀔까 걱정된다면?” 대안은 있다
사전 증여를 망설이는 가장 큰 이유는
👉 **“재산 넘겨주면 자녀 태도가 달라질까 봐”**라는 불안입니다.
이럴 땐 다음과 같은 제도를 활용할 수 있습니다.
- 조건부 증여: 일정 조건을 충족해야 효력 발생
- 증여신탁 / 유언대용신탁: 자산 통제권 유지 가능
💡 단, 상속 개시 전 10년 이내 증여분은 상속 재산에 합산되므로
👉 빠를수록 유리합니다.
상업용 건물 보유자라면 ‘법인 전환’도 고려
개인 명의로 상업용 건물을 보유하면
- 임대소득세
- 건강보험료
- 향후 상속·증여세 부담이 큽니다.
이때 활용 가능한 전략이 **‘현물출자에 의한 법인 전환’**입니다.
✔ 장점
- 개인 → 법인 전환 시 법인세 체계 적용
- 부동산 → 주식 형태로 전환
- 지분 단위 증여로 단계적 이전 가능
기업·가업 승계라면 ‘주식 증여 특례’ 활용
가업을 운영 중이라면 준비 없는 상속은
👉 경영권 상실로 이어질 수 있습니다.
가업승계 주식 증여 특례 핵심
- 10억 원까지 증여세 없음
- 120억 원까지 10%
- 600억 원까지 20% 분리과세
기업 가치가 아직 낮게 평가돼 있다면
👉 지금 증여가 가장 큰 절세 기회가 될 수 있습니다.
세금만 줄이면 끝? 요즘은 ‘분쟁 예방’이 더 중요
최근 10년간 상속 사건은 55% 증가,
유류분 소송은 3배 가까이 급증했습니다.
과거와 달리 요즘은
- 장남 우선 ❌
- **자녀 균등 분할(1/N)**이 사실상 기준
불균등 분배를 원한다면
👉 이유를 명확히 남기고 공증·신탁 활용이 필수입니다.
정리하며｜상속·증여는 ‘지금’이 가장 싸다
부동산 인플레이션 시대에는
가만히 있어도 세금이 늘어나는 구조입니다.
✔ 핵심 요약
- 자산은 오르기 전에 증여
- 세금 + 가족 관계까지 함께 설계
- 전문가 상담 필수
상속·증여는 먼 미래 이야기가 아닙니다.
👉 지금 준비하는 것이 가족에게 주는 가장 큰 선물일 수 있습니다.