이재명 정부가 서울 전역과 경기 12개 주요 지역을 규제지역으로 확대 지정하면서 부동산 시장에 큰 파장이 일고 있습니다.
‘갭투자 차단’과 ‘실수요 보호’가 목표지만, 중산층 주거 사다리마저 막히는 것 아니냐는 우려도 커지고 있습니다.
🚫 1. 규제 지역 대폭 확대 — 서울 전역 + 경기 12곳
이번 대책의 핵심은 토지거래허가구역(토허구역), 조정대상지역, 투기과열지구의 전면 확대 지정입니다.
대상 지역은 다음과 같습니다 👇
과천, 성남(분당·수정·중원), 광명, 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인 수지, 의왕, 하남 등
이들 지역에서는 아파트뿐 아니라 연립·다세대주택까지 허가 대상으로 묶여, 실거주 목적 외 매입이 사실상 불가능해졌습니다.
🧾 2. 갭투자 차단 & 실거주 의무 강화
토허구역 내에서 아파트를 매입하려면 2년 실거주 의무가 부과됩니다.
최근 ‘전세 끼고 서울 아파트 매수’하는 갭투자 수요가 급증하자, 정부는 이를 원천 차단하겠다는 입장입니다.
“한강벨트를 중심으로 확산된 집값 상승이 외곽까지 번지는 것을 막기 위한 불가피한 조치” — 국토부
💰 3. 대출 규제도 ‘초강수’ 수준
조정대상지역·투기과열지구 지정으로 대출 문턱도 대폭 상승했습니다.
- 무주택자 LTV: 70% → 40%
- 유주택자 LTV: 0% (대출 불가)
- 전세대출 한도: 1주택자 2억 원, 보증비율 80%로 축소
- 신용대출 1억 초과자: 규제지역 내 주택 구입 1년간 금지
이는 중산층 실수요자까지 대출 접근이 어려워진다는 점에서 논란이 큽니다.
📉 4. 세금·청약·전매 제한 ‘트리플 규제’
- 다주택자 취득세 중과: 2주택 8%, 3주택 12%
- 양도세 중과 유예: 2026년 5월까지
- 1주택 비과세 요건: ‘보유 2년’ → ‘보유+거주 2년’
- 전매제한: 최대 3년
- 재당첨 제한: 10년
- 조합원 주택 공급: 1가구 1주택 제한
청약시장과 재건축 시장의 유동성도 급속히 위축될 전망입니다.
⚖️ 5. 규제의 명암 — 단기 안정 vs 장기 부작용
단기적으로는 투자수요 억제로 가격 안정 효과가 기대되지만, 장기적으로는 다음과 같은 부작용이 우려됩니다.
- 중산층 이하의 주택 매입 어려움
- 거래절벽 장기화로 신규공급 지연
- 전세시장 불안정 및 임대료 상승 가능성
“거래량은 급감해도, 남은 거래물건의 가격 변동에 대한 대응책이 불명확하다” — 대한건설정책연구원
🏁 6. 결론: ‘실수요 보호’와 ‘시장 경직’ 사이의 줄타기
이번 대책은 분명 단기적 안정에는 효과적일 것입니다.
하지만 대출·청약·세제까지 중복 규제가 적용되면서
실수요자까지 주택 접근성이 낮아지고, 중산층의 내 집 마련 꿈이 더욱 멀어질 수 있습니다.