서울 전역 3중 규제와 금융규제 강화로 불붙은 10.15 부동산 대책. 단기 안정은 가능하지만, 장기 해법은 여전히 ‘공급’에 달렸다.
서울 전역 3중 규제의 파급력과 전문가 분석
📌 서론: 부동산 시장, 다시 ‘빙하기’로 가나
정부가 10월 15일 발표한 **‘주택시장 안정화 대책(10.15 대책)’**은 서울 전 지역과 수도권 12곳을 한꺼번에 규제지역으로 묶은 초강력 조치다.
‘조정대상지역–투기과열지구–토지거래허가구역’이라는 3중 규제 카드가 동시에 적용되면서, 서울과 한강벨트 중심의 부동산 과열세를 억누르겠다는 강력한 의지가 드러났다.
하지만 이 대책이 일시적 진통제에 그칠지, 실질적 치료제가 될지는 논란이 이어진다.
🏙️ ① 서울 전역 묶인 ‘3중 규제’, 거래절벽 불가피
이번 대책으로 서울 전 지역과 경기 과천·분당·광명 등 12곳이 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정됐다.
게다가 토지거래허가구역으로까지 확대되어, 단기 투자 목적의 매매는 사실상 차단됐다.
전문가들은 “서울 부동산 시장은 단기적으로 거래량 급감과 가격 상승세 진정이 예상된다”고 분석했다.
💬 함영진 우리은행 부동산리서치랩장
“강남·한강벨트의 FOMO 수요가 숨고르기에 들어가며 불장이 일시적으로 주춤할 것”
💸 ② 강화된 금융 규제, ‘레버리지 투기’ 막는다
이번 대책의 핵심은 대출 규제 강화다.
- 25억 원 초과 주택은 대출한도 2억 원
- 15억~25억 원 구간은 4억 원
- 전세대출도 DSR(총부채원리금상환비율) 계산에 포함
특히, 전세대출 이자 상환분을 DSR에 반영하면서, 전세를 활용한 투자수요에도 제동이 걸렸다.
💬 김효선 NH농협은행 수석위원
“금융 규제 강화는 전세가격 상승과 투기수요를 빠르게 제어할 수 있을 것”
🧊 ③ 단기 진정 vs. 장기 부작용
전문가들은 이번 대책이 단기적으로는 가격 상승세를 멈추는 효과가 있겠지만,
장기적으로는 거래절벽·전세난·풍선효과 같은 부작용이 불가피하다고 경고한다.
💬 이은형 대한건설정책연구원 연구위원
“규제를 통한 억제는 잠깐의 효과일 뿐, ‘언제까지 억누를 것인가’라는 문제가 남는다.”
또한 실수요자에게 자금 마련의 부담이 커지고, 현금 부자 중심의 시장으로 재편될 수 있다는 점도 우려된다.
🏗️ ④ 빠진 ‘공급대책’, 진짜 해법은?
전문가들은 이번 대책에서 공급확대 정책이 빠진 점을 가장 큰 아쉬움으로 꼽는다.
시장 안정을 위해선 수요억제뿐 아니라 공급의 유연성 확보가 병행돼야 한다는 주장이다.
💬 고종완 한국자산관리연구원장
“단기 안정은 가능하지만, 중장기적으로 공급이 부족하면 다시 집값이 오른다.”
🔍 결론: 단기 처방은 끝났다, ‘균형 잡힌 정책’이 필요하다
10.15 대책은 분명히 단기 과열을 식히는 효과를 가져올 것이다.
그러나 실수요자 위축, 풍선효과, 전세시장 불안이라는 부작용도 예고된다.
이제 필요한 것은 규제의 강도보다 공급·수요 균형을 맞춘 지속 가능한 해법이다.