2025년 서울 집값 반등에 정부가 또 대출규제 검토. 주담대 축소, DSR 강화 추진 속에 문재인 정부 ‘스무 번 대책’ 악몽 재현 우려.
📉 다시 오르는 서울 집값, 정부의 ‘추가 규제’ 예고
2025년 하반기 부동산 시장이 다시 요동치고 있습니다.
6·27 부동산 대책 이후 불과 석 달 만에 서울 아파트값이 반등하면서 정부가 추가 대출규제를 검토 중입니다.
그러나 시장에서는 “이미 효과가 약화된 규제를 반복하는 것 아니냐”는 우려가 커지고 있습니다.
🏦 추가 대출규제 핵심 내용
정부는 주택담보대출(주담대) 한도를 기존 6억 원에서 4억 원으로 축소하고,
총부채원리금상환비율(DSR) 역시 40%에서 35%로 강화하는 방안을 논의 중입니다.
또한 전세대출, 디딤돌대출 등 정책성 대출을 DSR에 포함하는 방안도 검토되고 있습니다.
하지만 시장에서는 대출을 통한 구매보다 자기자본·갭투자 중심의 매수세가 강해 규제 효과가 크지 않을 것이라는 분석이 나옵니다.
📊 실제 대출 추이 변화
- 서울 평균 주담대: 3억6500만 원 → 2억4600만 원 (2개월 새 1억 원 이상 감소)
- 강남구: 8억6900만 원 → 2억5400만 원
- 서초구: 6억1400만 원 → 2억6700만 원
- 송파·용산구도 평균 1억 원 이상 감소
즉, 대출을 줄여도 이미 현금 보유층 중심의 매수세가 강하다는 점이 드러났습니다.
⚠️ 규제 확대 시 우려점
정부는 규제지역 및 토지거래허가구역 확대를 검토하고 있습니다.
이 경우 대출과 세제, 실거주의무가 강화되어 투기수요를 막을 수 있지만,
문재인 정부 시절처럼 **‘풍선효과’와 ‘두더지식 규제’**가 재현될 수 있다는 지적도 있습니다.
또한 보유세 강화 카드(공시가격 현실화율·공정시장가액비율 인상) 도 남아 있지만,
부처 간 의견이 엇갈려 정책 발표가 지연되고 있습니다.
🏙️ 시장 전문가 의견
전문가들은 단기 규제보다 공급 확대와 실수요자 중심의 구조 개편이 필요하다고 지적합니다.
현재 정부가 추진 중인 공급대책은 시장 기대에 미치지 못하며,
서울 주요 지역의 매매 가격 상승세를 제어하기엔 한계가 있다는 분석이 우세합니다.
🔍 정리: 규제의 반복보다 근본적 해법이 필요하다
정부의 대출규제 강화는 단기적으로 매수세를 억제할 수 있지만,
근본적인 공급 불균형·투자 심리를 해결하지 못하면 ‘스무 번 대책’의 악몽이 반복될 수 있습니다.
2025년 하반기 부동산 시장은 “규제 vs 실효성”의 기로에 서 있습니다.